Dolda fel vid köp av hus
Lyssna En egnahemsfastighet kan ha ett fel som berättigar till gottgörelse till exempel om den inte motsvarar det som avtalats eller om säljaren innan köpet gjordes hade gett köparen felaktig, vilseledande eller bristfällig information. Det handlar ofta om ett dolt fel, dvs. Det finns ett kvalitetsfel i fastigheten som säljaren ansvarar för, om fastigheten är inte sådan som man kommit överens om säljaren har gett felaktig, vilseledande eller bristfällig information om fastighetens areal, byggnadernas skick eller konstruktioner eller om någon annan egenskap som gäller fastighetens art och uppgiften kan antas ha påverkat beslutet om köpet eller köpeskillingen säljaren har försummat att rätta köparens felaktiga uppfattning om något av ovanstående fastigheten på grund av ett dolt fel avsevärt avviker från det som köparen med beaktande av köpesumman och övriga omständigheter med fog kan förutsätta av en fastighet av den typ som sålts.
Det är inte möjligt att göra upp en heltäckande lista över kvalitetsfel. Kvalitetsfel kan vara till exempel arealfel, fukt- och mögelskador, brister i vatten- eller avloppsledningar eller uppvärmningssystem eller fel som beror på fel i grunden. Typer av fel vid försäljning av egnahemshus Stridighet mot avtalet Det avtal som parterna har ingått är utgångspunkten för bedömningen av felet.
Köpeobjektet ska till sina egenskaper motsvara det som antecknats i köpebrevet eller det som parterna i övrigt kommit överens om. Muntliga överenskommelser rekommenderas inte, utan alla viktiga saker bör skrivas in i köpebrevet. Vid fastighetsköp anses till fastigheten höra dess beståndsdelar och tillbehör, om inte något annat har avtalats.
Till exempel växter som planterats på gården, ved, olja i oljetank eller brevlåda ingår i köpet, om inte annat avtalas. Detsamma gäller husets tillbehör, till exempel kyl- och frysskåp, diskmaskin och spis. Säljarens ansvar för fel kan begränsas genom avtalsvillkor, men detta ska göras individuellt från fall till fall.
Vad räknas som dolt fel i en fastighet?
Ansvaret kan inte begränsas med allmänna friskrivningsvillkor, utan i avtalet ska det specificeras exakt vilken brist i köpeobjektet säljaren inte ansvarar för. Kopiera länken Informationsfel Säljaren ska med hänvisning till felansvaret informera köparen om sådana omständigheter som gäller köpeobjektets egenskaper och som kan antas inverka på beslutet om köpet.
Säljaren ska särskilt berätta om sådana omständigheter som gör att fastigheten avviker från motsvarande fastigheter. Säljaren ska bland annat berätta om byggnadens skick eller byggnadsmaterial avviker från det som vanligtvis kan förutsättas av byggnader i samma ålder någon omständighet försvårar användningen av fastigheten för det avsedda ändamålet det är något fel på en maskin eller anordning som ingår i affären.
Säljaren ska berätta både om de brister hen känner till och om sådana brister som hen har konkreta misstankar om.
Dolda fel vid köp av fastighet i befintligt skick
Om säljaren är osäker på om informationen är korrekt, ska hen för att undvika att bli ansvarig för felet nämna detta för köparen. En förutsättning för att säljarens ansvar ska uppstå är att informationsfelet kan antas ha inverkat på köpet. Detta innebär i praktiken att köparen i ljuset av de rätta uppgifterna inte skulle ha gjort affären till det avtalade priset. Brister i informationen av mindre betydelse medför inget ansvar för säljaren.
Vid bedömningen av ansvaret kan man utöver reparationskostnaderna även i övrigt beakta felets betydelse, till exempel med tanke på boendetrivseln och att huset är i beboeligt skick.
Upptäckt fel i fastighet efter köp
Säljaren ansvarar för de uppgifter som ligger till grund för felansvaret eller för försummelse av informationsskyldigheten också om det är säljarens fastighetsmäklare som har lämnat uppgiften. Förmedlingsrörelsens eventuella egna ersättningsansvar gentemot köparen utesluter inte säljarens felansvar. Kopiera länken Dolt fel Det är fråga om ett dolt fel om säljaren inte visste eller borde ha känt till felet och köparen inte heller har kunnat upptäcka det vid förhandsgranskningen.
Till exempel fukt- och mögelskador är ofta dolda fel. Vid dolt fel är feltröskeln högre än vid andra fel. Man kan kräva gottgörelse av säljaren endast om huset på grund av ett dolt fel avsevärt avviker från hus i motsvarande ålder, till motsvarande pris och i motsvarande skick. Vid bedömningen av vad köparen på goda grunder kan kräva av fastigheten ska särskild uppmärksamhet fästas vid byggnadernas ålder och de grundliga reparationer som gjorts i dem.
Ju nyare byggnaden är, desto bättre skick och modernare byggnadssätt kan förutsättas.
Köparen kan förutsätta att byggnaderna på fastigheten har uppförts enligt ett allmänt och godtagbart byggnadssätt som rådde under byggnadstiden och att senare reparationer har gjorts på ett sätt som godkänts vid tidpunkterna för reparationerna. I fråga om ett dolt fel görs en övergripande bedömning av hur allvarligt felet är från fall till fall. Betydelsen av ett dolt fel kan påverkas förutom av objektets ålder och köpesumman även bland annat av om skadorna är oväntade, hur omfattande de är och hur lång reparationstiden är.
Förhållandet mellan reparationskostnaderna och köpesumman är ett vanligt kriterium för prövningen. För att ett dolt fel ska bedömas som betydande måste reparationskostnaderna ofta utgöra flera procent av köpesumman.